Przede wszystkim: dokładnie.
Księgi wieczyste, jako sądowe rejestry, regulują wszelkie prawa i ograniczenia związane z poszczególnymi nieruchomościami. Dotyczą więc domów, mieszkań czy gruntów, związane są także ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu. Przed dokonaniem transakcji, w ramach której zamierzamy jakąś nieruchomość na przykład zakupić, warto z tym dokumentem się zapoznać. Domniemywa się bowiem, iż odzwierciedla on rzeczywisty stan prawny przedmiotu naszej umowy kupna-sprzedaży.
Na konieczność weryfikacji odpowiedniej księgi wieczystej wpływ ma również rządząca księgami zasada jawności formalnej. Oznacza ona, iż jej treść poznać może każdy, niezależnie od posiadania w tym swojego prawnego interesu (ten posiadać musimy, jeżeli sprawdzić chcemy też akta księgi). W konsekwencji, jeżeli już po zakupie nieruchomości pojawią się wątpliwości odnośnie do jej wcześniejszego stanu prawnego (przede wszystkim w zakresie praw własności czy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością), które swoje uzasadnienie znajdą we wpisach księgi, nasza niewiedza nie będzie wystarczającym uzasadnieniem dla rozwiązania sprawy. Tylko w niektórych przypadkach będziemy mogli powołać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg.
Co znajduje się w księdze wieczystej?
Każda z ksiąg podzielona jest na cztery działy. W pierwszym z nich znajdziemy oznaczenia nieruchomości (m.in. dane z ewidencji gruntów czy adres lokalu), a także spis praw, które związane są z jej własnością, współwłasnością lub użytkowaniem wieczystym. Drugi dział poinformuje nas o tym, z kim zawrzeć transakcję – w nim znajdują się oznaczenia właściciela, właścicieli lub użytkowników wieczystych. Stąd dowiemy się też, w jaki sposób osoby te nabyły prawa do danej nieruchomości. W trzecim dziale sprawdzimy, czy z wybranym przez nas lokalem wiążą się jakieś ograniczone prawa rzeczowe lub ograniczenia w użytkowaniu. Tutaj szukać powinniśmy wpisów o wszczęciu egzekucji, wywłaszczeniu, upadłości, służebności, prawie pierwokupu lub odkupu, dzierżawie czy też prawie dostępu do urządzeń. Ostatni, czwarty dział dotyczy hipotek, a także ich kwoty oraz wierzyciela.
Skąd czerpać informacje o księgach wieczystych?
Do ksiąg wieczystych sięgnąć można bezpośrednio – decyzją Ministra Sprawiedliwości, od 2013 roku księgi objęte są procesem cyfryzacji i udostępnione są na stronach internetowych Ministerstwa. Przydatny może okazać się również portal Ksiegiwieczyste.edu.pl, na którym znajdziemy przykładowe księgi wraz z interpretacją wpisów w nich zawartych. Znajdziemy w nim także informacje m.in. o tym, jak dotrzeć do numeru księgi wieczystej, gdy znamy jedynie adres nieruchomości lub numer działki.
